Protección al consumidor de vivienda nueva frente a clausulas abusivas

Abstract

En Colombia el mercado inmobiliario es un sector que tiene un buen desempeño y alta demanda, en tal virtud se establece un marco jurídico para regular las relaciones de quienes compran y venden bienes inmuebles o administren y dispongan de ellos, de allí que las personas que se encuentran en la parte débil de esta relación, son considerados como consumidores a la luz de la ley 1480 de 2011, por lo que para ellos también operan las garantías legales, la calidad, idoneidad y seguridad de su vivienda, entre muchas otras prerrogativas. Es así como el alcance de la protección del consumidor de vivienda nueva también establece la prohibición de incorporación de cláusulas abusivas en los contratos. Por consiguiente, el estatuto del consumidor (Ley 1480 de 2011) adopta una definición de ellas en su artículo 42, determinándolas como aquellas que provocan en el consumidor un perjuicio injustificado, ya que afectan el equilibrio contractual y alteran la posibilidad de ejercer sus derechos (Congreso de la República, 2011, art. 42). Estas disposiciones aplican respecto de los contratos de compraventa de inmuebles con la intención de proteger al consumidor especialmente frente a las cláusulas que se encuentran en los contratos de adhesión que utilizan las compañías constructoras al momento de vender un proyecto de vivienda nueva. Quien compra un inmueble es por excelencia un adherente en el contrato, esto, de acuerdo con Villalba (2017) implica unos riesgos que deben ser resueltos por la ley, toda vez que en el contrato suscrito pueden existir cláusulas abusivas que son impuestas por el vendedor y por ello es necesaria la aplicación del estatuto del consumidor y demás leyes que reglamentan el proceso de compraventa de vivienda, como lo son el Decreto 735 de 2013, la Ley 1796 de 2016 y el mismo Código Civil Colombiano en sus disposiciones referentes a contratos y a la adquisición de vivienda. Las normas establecidas como de protección del consumidor aplican en igual forma a quienes adquieran vivienda nueva o usada. Sin embargo, el presente análisis se centrará en el consumidor de vivienda nueva, teniendo en cuenta las expectativas en la compra y las cláusulas que se pactan en los contratos con los constructores de la vivienda que en la mayoría de los casos se encuentra solo en planos al momento de la firma del contrato. Así las cosas, teniendo en cuenta que día a día hay nuevos proyectos de vivienda urbana y que quienes adquieren su vivienda por lo general se acoplan al formato de contrato que el vendedor define, pudiendo contener cláusulas abusivas, es importante establecer cómo es la protección del consumidor de vivienda nueva frente a las cláusulas abusivas contractuales fijadas por el vendedor.